AFFITTI UNIVERSITARI, IL MERCATO RALLENTA MA RESTA SELETTIVO
Di Laura Pelucchi, Partner di La Scala Società tra Avvocati
L’analisi di Maiora Solutions, diffusa il 21 settembre 2026 e dedicata al mercato degli affitti
universitari di Milano, Roma e Napoli, restituisce un quadro meno espansivo rispetto al 2025, ma
ancora caratterizzato da livelli di canone elevati e da forti differenze territoriali. Il monitoraggio,
realizzato attraverso EPONA su circa 2.900 annunci rilevati in quattro momenti tra il 23 giugno e il 31
agosto 2026, evidenzia soprattutto una contrazione dei valori di bilocali e trilocali, mentre i
monolocali mostrano dinamiche più eterogenee
Il dato più significativo è quindi la progressiva stabilizzazione del mercato dopo una fase di forte
crescita, senza tuttavia un vero riequilibrio tra domanda e offerta. La pressione resta elevata nei
principali poli universitari e nelle aree meglio collegate, mentre la riduzione dei canoni medi sembra
riflettere soprattutto una maggiore selettività della domanda e una più marcata differenziazione tra
zone e tipologie immobiliari.
Milano resta il mercato più caro
A Milano il canone medio di un monolocale raggiunge 1.031 euro mensili, in aumento del 3% rispetto
al 2025, mentre bilocali e trilocali registrano una riduzione del 6%, attestandosi rispettivamente a
1.435 e 2.139 euro. Roma presenta un quadro più stabile, con 1.096 euro per un monolocale (-2%),
1.429 euro per un bilocale (+0,3%) e 1.858 euro per un trilocale (-2%). Napoli mostra invece la
flessione più evidente: 654 euro per i monolocali (-4%), 851 euro per i bilocali (-3%) e 1.097 euro per i
trilocali (-7%).
La lettura per quartieri conferma tuttavia che il dato medio cittadino spiega solo in parte il mercato. A
Milano il Centro supera i 34 euro al metro quadro, seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova e
Quadronno-Palestro-Guastalla, entrambe oltre i 30 euro. A Roma il Centro storico si attesta a 28,8
euro al metro quadro, mentre a Napoli Chiaia-Posillipo raggiunge 18,3 euro. La distanza tra centro,
semicentro e periferia resta quindi ampia e continua a incidere sulla redditività degli investimenti e
sulle strategie di posizionamento degli immobili.
Il vero tema è la qualità della domanda
Il rallentamento dei canoni non sembra tradursi in un indebolimento strutturale della domanda, ma
piuttosto in una sua maggiore selettività. Per gli operatori del real estate questo significa che la
capacità di valorizzare il bene dipende sempre più da elementi diversi dal semplice posizionamento
geografico: qualità dell’immobile, stato manutentivo, efficienza energetica, servizi, arredo, accessibilità
e vicinanza ai poli universitari possono incidere in modo decisivo sulla capacità di assorbimento del
mercato.
Sul piano contrattuale, la crescita del segmento degli affitti universitari e delle locazioni temporanee
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impone inoltre una particolare attenzione alla corretta qualificazione del rapporto. La scelta tra
locazione abitativa ordinaria, contratto transitorio e contratto per studenti universitari non è
meramente formale, ma incide sulla durata, sul regime applicabile, sui requisiti di validità e, in alcuni
casi, sulla determinazione del canone. La crescente professionalizzazione del mercato rende quindi
sempre più importante una gestione coerente tra modello economico dell’operazione e struttura
giuridica del rapporto locativo.
Un mercato meno uniforme e più professionale
L’analisi di Maiora Solutions mostra in definitiva un mercato che sta entrando in una fase più matura.
La riduzione dei valori in alcune tipologie non equivale a una perdita generalizzata di attrattività, ma
evidenzia piuttosto una crescente differenziazione tra immobili, quartieri e formule locative.
Per investitori e operatori il tema non è quindi soltanto intercettare la domanda, ma costruire prodotti
immobiliari adeguati alle esigenze di un’utenza sempre più selettiva e mobile. In questa prospettiva, la
lettura integrata dei canoni, delle caratteristiche dell’immobile, della localizzazione e della struttura
contrattuale diventa un elemento essenziale per valutare rendimento, rischio e sostenibilità
dell’investimento nel segmento residenziale destinato agli studenti.
fine
La Scala Società tra Avvocati
È la prima società per azioni tra avvocati fra i grandi studi in Italia. Oggi La Scala è riconosciuta come
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con un partner industriale per la creazione di La Scala Cerved Società tra Avvocati. Nel 2021 La
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